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物業管理答客問匯總2
來源: | 作者:cqbsycn | 發布時間: 974天前 | 561 次瀏覽 | 分享到:

三、工程類


77、物業工程部的工作是什么?

答:物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養,保證小區水電氣的正常供應;制訂中修、大修計劃;并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務,平時工程的維修報修工作等。


78、什么是住宅的共用部位、共用設施設備?

答:除業主自用部位以外的區域,如:住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備,小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。


79、業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備?

答:業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。


80、小修、中修、大修都包括哪些內容?

答:1.  大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備,但不需要全部拆除的工程;

2.  中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備,但保證原房或設備的結構和規模的工程;

3.  小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中,其構部件小的損失,以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。


81、小修費和公共設施維修費的區別?

答:小修費用是公共區域的常規維修和業主單元內簡單維修(材料需自備)。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用,用途是不同的。


82、戶內結構是否可以改動?

答:戶內隔離墻(12CM以下的)原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質量的情況下可以拆改。


83、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口?

: 不可私自移動,如需改動需到小區客戶服務中心申請,由原安裝單位進行改動,否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請,批準后由煤氣公司安排專人施工。


84、廚房的煤氣管道是否可以更改,是否可以藏在櫥柜里面?

答:煤氣管道原則上不可以更改,如需更改,先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風的情況下,可以將管道藏在櫥柜內。


85、房屋發現裂縫、漏水等問題是否保修?保修期限是多久?

答:根據《建設工程質量管理辦法》等相關規定,房屋主體和相關部位及配套設施都有保修,只是保修的期限不同,具體見收樓時開發商提供的《住宅質量保證書》。

電梯多長時間檢修一次?檢修需要多長時間?是否會影響住戶?

答:電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期(一般是在夜晚),不會影響住戶使用電梯。


86、物業管理公司是否替業主驗過房?

答:物業管理公司已對各房屋進行了分階段檢查,并向開發商提出整改意見,由開發商安排施工單位進行整改。另外物業管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區的竣工進度安排,戶內可能存在個別問題,請您在收房時認真仔細檢查,我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。


87、房屋隔音效果如何,會不會受到噪音的影響?

答:小區房屋是按照國家的有關規范設計的,樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果,保證入住業主的正常生活。


廚房處是否做防水?

答:廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水,沒有地漏的廚房,未做防水。如業主認為該處須加防水處理,我們建議業主在裝修過程中,由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工,但產生的費用必須由您來支付。


業主要求提供房間布線圖紙?

答:可以找物業服務中心。


可否安裝太陽能熱水器?

答:由于物業原有設計不包括業戶安裝太陽能熱水器之需求,業戶不可以占用公共區域安裝太陽能熱水器。


哪些公共面積可分攤?

答:公共面積分攤多少,是購房人普遍關心的一個問題。目前調整這方面法律關系的主要法規就是1995121日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》。根據法規內容,我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。公用建筑面積分攤的原則為: 1.商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和比例確定。 2.為整幢商品房服務的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和。 3.公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。可分攤的公用建筑面積: 1.大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房; 2.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間


1.作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房,單獨具備使用功能的獨立使用空間; 2.售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區部分竣工,售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算,因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工,需要以規劃批準的建筑面積為依據的,要經房屋土地管理部門同意,并需書面承諾:對于先行計算的商品房銷售面積,在建設小區全部竣工后,與房屋土地管理部門最終實測的結果相比,面積增加的,應維持已結算的房價不變;面積減少的,售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售,其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的,不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤,其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。


誰是解決住宅質量問題的責任單位?

答:本市住宅質量整治的基本原則是:誰開發、誰負責;市、區共同配合,以區為主的具體解決屬地化原則。重點解決影響住宅結構安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規定,承擔住宅開發建設的房地產開發企業,是解決住宅質量問題的第一責任人,一旦發生住宅質量問題,房地產開發企業不可推卸,應積極、主動地設法解決住宅的質量問題。


新建住宅交付使用必須達到的要求

答: 1) 住宅生活用水納入城鄉自來水管網;使用地下水的,須經過市公用事業管理部門審核批準。

2) 住宅用電根據電力部門的供電方案,納入城市供電網絡,不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。

3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制,一時無法納入的,要具有市主管部門審批同意的實施計劃,并經環保、水力部門同意后,可以在規定的期限內,采取臨時性排放措施。

4) 住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。

76) 住宅周邊做到場地清潔,道路平整,與施工工地有明顯有有效的隔離設施。


經審核合格的新建住宅,由審核機關按幢頒發《住宅交付使用許可證》

公共部位可以隨意占用嗎?

答:根據建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定,產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施,不得在共用部位亂堆亂放。如有違反,物業管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告,同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發現有人占用公共區域時,物業公司會及時勸阻,避免影響您的正常使用。


四、裝修類


裝修時需要辦理哪些手續?

答:大致流程為:到服務中心領取裝修申請表填寫,然后提供裝修公司營業執照、資質證書的復印件、房屋裝修設計圖、裝修方案等資料給物管,由物管工程部進行技術會審,經批準后方可入場進行裝修。

提出申請提交施工圖紙及方案物業審批(3個工作日)交裝修押金辦理裝修許可證辦理施工人員出入證完工報驗退裝修施工證及證件押金。


裝修房屋為什么要向物業公司申請?為什么要收裝修保證金?

: 《物業管理條例》第53條規定業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。國家有關法規規定,建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位,單個業主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業公司必須從裝修開始時就進行管理,否則等裝修完后,裝修帶來的損害已經形成,不但難以改正,也給業主安全帶來威脅。實際生活中,有不少裝修工人野蠻施工,破壞房屋主體結構,不考慮他人生活的方便、安全,不顧及對建筑物,設施設備的保護,不顧及對環境衛生的愛護,造成他人生命、健康、財產的損失,破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規行為,用裝修保證金來制約。


裝修時,業主能否擅自更改房屋結構?物業管理公司是否有權對外觀部分(陽臺、窗戶等)進行統一規劃?

答:根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定,嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要,物管有權對外觀部分進行統一規劃。


收樓后是否統一時間準許業主裝修?

答:統一安排裝修,原則上的安排為:白天800—1800,晚上和節假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊》里會有詳細的說明。


住戶進行室內裝修有哪些注意事項?

答:業主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用,裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費,相關的費用可由裝修公司代交。業主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關協議文本、交納相關費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修,完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。


裝修時不是承重墻可以敲掉嗎?框架結構內的墻可以拆嗎?

答:根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三章之相關規定,裝修內容須經管理處根據具體情況審批確定,未經審批不可私自違規施工。


業主詢問關于裝修的問題

答:《裝修手冊》里有辦理裝修程序的詳細介紹,您可以查閱一下,如果還有不清楚的地方,可以打管理處電話咨詢。


衛生間是否要做防水閉水?

答:業主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗,閉水試驗的時間為48小時。以免業主入住使用后衛生間滲漏,造成樓下業主投訴,給自己房屋裝修帶來維修損失,同時根據《物權法》第六章業主的建筑物區分所有權第七十一條規定業主對專有部份的使用不得損害其他業主的合法權益。


如果業主裝修時鋪設木地板,是否會影響屋門的開關?

答:木地板的高度一般為4公分,但實際裝修中可降為23公分。這樣將不會影響到屋門的開關。


我想把室內的對講(暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器)移一移,可不可以?

答:建議業主不要改動。另外,由于這項改動設計到小區的整體系統,需要由物業協調原施工單位。(暖氣和燃氣系統按國家有關規定不允許改動,可視對講等智能系統應提醒住戶改動后有可能影響使用效果)


我是否可以對所屬單元內進行拆改?

答:根據建設部110號文件,我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關于拆改的規定,主要是居室內承重結構、采暖系統、智能化安防系統不能改動,非承重結構可酌情進行改動。物業工程部備有各種戶型的圖紙,可供您查閱確認室內承重及非承重結構墻,具體方案請您需報裝修部審批。


我的裝修垃圾如何清運?

答:物業負責將裝修垃圾委托專業單位從小區內清走,但您需要每天在集中裝修期規定的時間內將裝修垃圾袋封口后,堆放在我們指定的裝修垃圾場地點,不得占用公共區域;關于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規定的時間。


我可以拆改供暖、煤氣么?當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞,我該負責嗎?

答:根據中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中明確規定:裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設施造成損失的,由裝修人負責賠償。另,因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失,應由裝修人負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。


裝修都需要什么圖?

答:需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統圖、平面圖,若上下水改動,還需要給水系統平面圖。


我想把室外部分設施拆了,行不行(涉及外立面拆改的)?

答:200351日,建設部頒發的110號文中規定,房屋外立面一律不得拆改。


業主聘請的裝修公司不具備資質可否辦理裝修手續?(包括自裝)

答:裝修商必須具備建筑企業資質裝飾等級證明,這也在一定程序保證業主的利益,為裝修后業主入住生活把好第一道關,如業主執意要聘請該裝修商,考慮可以找具備資質的裝修公司掛靠,這樣對于業主、裝修商、物業都是最理想的結果。(最低限度要求業主寫承諾書)


業主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續直接進場嗎?

答:不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內,故上述事項均須先報方案,工程部審批后,到安保部辦理進場施工人員證件后,方可開始進行。工程完成后,應將所產生的垃圾及時清離小區。(涉及消防安全問題要配備滅火器)特別提醒:裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意,而對管道施工破壞造成跑水,浸水事故。


裝修人員可以在我家住嗎?

答:為了業主和小區的安全裝修人員不可以留宿在現場。


衛生間為什么在裝修后還要做防水?

答:首先,承建商在交房前已經做過防水,且經過閉水試驗,防水效果良好。但在裝修期間,衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚,會剔鑿地面,影響防水層,故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。


陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網?

答:不可以。根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條第二款之相關規定,改變住宅外立面之裝修行為須經過城市規劃行政主管部門批準,因此,陽臺、窗戶等安裝防盜網需要經過城市規劃行政主管部門批準,


業主可以對排煙道進行改造處理嗎?

答:不可以改造。


五、安全保衛類


業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯,物業公司已收取保安費,物業公司要如何處理?

答:物業公司物業費包含了保安費,就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司,物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度,如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作,物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了,物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責,盡可能提高保衛服務工作標準的考慮,歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案,以便最大限度的發揮現有資源的能量,提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險,以便發生問題時盡可能減少損失。


裝修期間如何控制人員出入?

答:裝修工人憑證件出入,裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。


小區有何措施保護住戶安全?

答:首先,在硬件方面設立防范措施,包括圍墻設紅外線防越系統,小區樓層門安裝門禁及對講系統;小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心,其次,在非技術防范層面,設專職保安人員24小時值班、巡邏,在重點部位重點監控;物業公司會有完善的應急措施,并有針對性地采取安全防范措施,人防、技術防范有效結合。


陽臺如何防盜?業主是否可以自行安裝防護欄?

答:不可。小區內禁止安裝防盜網,第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業管理條例》和《消防法》均不允許。而我們小區安全防范措施是非常完善的:

1)對講系統:小區大門,各單元門及住戶門設置(戶內)訪客對講機,確保安全私密的居住品質。

2)監控系統:小區大門,各單元門,各電梯轎箱,各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監控,為業主生活筑起嚴密的安全防線。

除以上安防系統外,我小區安管員24小時巡邏執勤,以確保安全無事故發生。


怎樣防止小商小販進入?

答:大門門崗保安會對進入小區的所有非業主進行詢問。通過后方可進入小區。


出現緊急情況,物業可以破門而入嗎?

答:出現緊急情況,必須采取緊急避險措施時,緊急避險行為由于其保護的利益大于其造成的傷害,具有正義合理性。因此我國《民法通則》對此行為予以認可?!吨腥A人民共和國民法通則》第129條規定:因緊急避險造成他人損失的,如果險情是因自然原因引起,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償。物業管理者在進行如下物業管理活動時,對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任:1、為救助人命造成的必要財產損失;2、為避免業主財產受損或可能受損的必要財產損失;3、為抓捕違法犯罪分子,制止不法侵害行為而造成的必要財產損失。


門禁系統的安全性能如何?

答:已安裝的門禁系統是成熟產品,有著很好產品質量和安全性,當您遇到門禁系統發生故障時可聯系物業客服部解決。(詳見住宅使用說明書及產品合格證);


怎樣保證住戶的安全?有什么安防設施?物業提供怎樣的安防服務標準?

答:每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網絡系統與管理中心的監控計算機連接起來,實現不問斷監控。一般來說,安防報警包括:門禁系統、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、對講防盜門系統等。物業提供24小時巡查,人防與技防相結合。正常情況下,如接到緊急求助,保安人員會在5分鐘內電話或通過可視對講機和業戶確認,15分鐘內趕到現場,時間可能會盡量提前。


六、針對特殊條款的問題解答


業主若不簽《臨時管理規約》承諾書將如何處理?

答:應耐心向業主解釋,本公約明確了業主、發展商、物業公司在三方權利與義務,具有法律效力。是業主在辦理入伙手續中必須簽定的,這也是政府有關部門規定的。


七、入伙


收樓時業主需要帶的證件以及費用?

答:收樓時業主需要帶的證件:居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片,及交費發票。

費用:預交一年物業管理服務費、水電周轉金、有線、網絡、燃氣等的初裝或開通費等。具體情況會在開發商寄出的《收樓通知書》里詳細說明。


業主未帶身份證原件

答:1、詢問其是否攜帶其它證件,護照、回鄉證、駕駛執照、暫住證均可作為有效身份證件。

2、如均未帶應向其解釋無法辦理入伙手續,指引其向收樓現場咨詢人員咨詢。


入伙業主未帶《入伙通知書》(或稱未收到《入伙通知書》)

答:請業主出示《房地產買賣合同(預售)》的原件(按揭貸款的應核對《個人住房擔?!吹盅?、保證〉借款合同》原件),并核對入伙業主名單。名單上有房號,但未帶合同原件的,請業主出具身份證明確認無誤的可繼續辦理手續。

3)具備入伙資格業主的但名單上沒有的,向業主簡要說明,并通知現場協調人員陪同業主到銷售部查詢。銷售確認的應現場開具《入伙通知書》,可繼續辦理入伙手續。


業主委托他人代辦入伙手續

答:應出具:業主授權委托書(須公證)、業主身份證件及代辦人身份證件原件(種類同1),同時核對授權委托書與合同原件上的簽名。


業主委托他人代辦入伙手續,而無授權委托書

答:無業主授權委托書,不能代辦入伙手續,向代辦人委婉解釋說明。


授權委托書未進行公證

答:向代辦人聲明應進行公證,核對授權委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續辦理。


業主為未成年人的

答:應由其法定監護人代為辦理,并需要出具《戶口簿》證明其法定監護人關系,及代辦人身份證件原件(身份證件種類同3)。


如業主詢問為什么要簽訂《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》?

答:根據國務院《物業管理條例》的規定為維護全體業主的共同利益,避免個別業主的行為侵害其他業主的合法利益,同時明確物業管理服務內容和標準。


如業主詢問《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》有何區別?

答:《臨時管理規約》規范全體業主公共行為,《前期物業管理服務協議》明確物業服務內容和服務標準。


如業主詢問《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》以何為依據?有效期到什么時候?

答:《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》都是依照國家建設部示范文本制定的。

臨時管理規約有效期:15%以上的業主簽字生效,至業主大會成立后修訂新的臨時管理規約。

《前期物業管理服務協議》有效期:自房屋出售之日起至成立業主委員會與物業管理公司簽定新的《物業管理合同》生效時止。


如業主提出是否可不簽《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》?

答:要求業主簽訂,并根據第1項說明作用及對業主有益之處。說明物業管理條例及銷售合同有約定,并聲明公約和協議生效的條件。


如業主提出是否可先驗房再簽約?

答:為了提高入伙效率,把簽約手續放在驗樓手續之前。

簽約之后驗樓發現問題,我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標準,而不會因為業主已經簽約就不去整改。

如業主仍堅持,可請現場咨詢人員處理。


如業主提出是否可先驗房再交費?

答:為了提高入伙效率,把收費手續放在驗樓手續之前。

交費之后驗樓發現問題,我們會及時進行整改直至符合交房標準,而不會因為業主已經交費就不去整改。

如業主仍堅持,可請現場咨詢人員處理。


業主辦理收樓手續時未帶現金

答:由于我們現場辦理收樓無法辦理銀聯刷卡,所以只能繳現金,請您諒解。

您可以先到附近銀行取款,回來后直接到我這里辦理交費手續。

將該業主的《入伙工作》單獨存放在一邊,并告知接待人員處理。

主堅持,可請現場咨詢人員處理。


如業主詢問是否可不辦理銀行托收管理費手續?”

答:如果考慮您今后交費的便利性,建議最好辦理銀行托收。業主堅持不辦理的,可以同意不辦理。


如業主詢問收取的管理費標準是否已辦理物價局備案報批手續?

答:我們已根據相關規定實施相關報備手續。


業主詢問整改問題何時可以完成?

答:為最快完成整改,我們專人跟進整改問題,最遲在第二天上午把問題交到施工單位,施工單位根據收樓先后順序進行整改。但集中入伙期內可能會在同一時間匯集較多問題,所以整改需要一定的時間,我們將一個星期內答復。


業主詢問業主資料如何管理,是否會泄露?”

答:物業公司已制定嚴格的制度和工作紀律,業主資料由專人保管,如查明是物管人員泄露業主資料,將進行處罰甚至予以辭退。

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